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Combien coûte le rachat de crédit immobilier ?

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Combien coûte le rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit immobilier est une technique financière utilisée par les emprunteurs qui souhaitent réduire le montant de leurs mensualités ou revoir le taux de leur prêt immobilier. Il permet d’alléger leur taux d’endettement car ce contrat implique le rachat de leurs anciens prêts tout en allongeant la durée du paiement de la nouvelle dette. Cependant, ce montage financier peut revenir cher à un emprunteur si les gains obtenus par le regroupement de dettes sont insignifiants comparés aux frais occasionnés par cette opération. Vous pouvez en savoir plus sur le coût de ce refinancement dans cet article.

Avant de parler du coût de cette opération financière, commençons par l’explication de son fonctionnement pour les non-initiés. Ce montage financier également dénommé restructuration de prêt ou consolidation de dettes permet de consolider en un seul et unique prêt les différents crédits et dettes en cours d’un emprunteur. On parle de regroupement de dettes immobilières lorsque la part du prêt immobilier représente 60 % du rachat. Si le poids des prêts à la consommation atteint ce seuil, il s’agit d’un rachat de prêt conso. En rassemblant les créances du débiteur, l’établissement qui effectue cette opération met en place un nouveau contrat avec des conditions plus favorables à l’emprunteur. En effet, le contrat lui permet de s’acquitter d’une mensualité réduite en fonction de sa capacité de remboursement. La réduction pourrait atteindre 50 %, voire 60 % de la mensualité qu’il devrait payer. Pour permettre l’allègement du montant de prélèvement, le remboursement du refinancement se fera sur une durée plus longue. L’autre avantage de cette opération est que l’emprunteur peut rajouter à sa demande une somme d’argent qu’on appelle trésorerie. L’éligibilité à ce financement supplémentaire dépend de son taux d’endettement. Cette solution financière lui permet de retrouver sa capacité d’épargne tout en réduisant son endettement mais il convient de connaître son coût pour peser le pour et le contre.

Soulignons d’abord que le nouveau contrat mis en place dans le cadre de cette opération devrait avoir un taux fixe. Si la banque propose un taux variable, il est préférable de s’adresser à un autre établissement. L’emprunteur devrait aussi passer par l’outil de simulation, comme le simulateur présent sur notre site, afin d’avoir une idée du coût de ce refinancement. En remplissant les champs concernant les données sur ses crédits, ses revenus mensuels et le capital restant dû, il peut obtenir une idée du coût approximatif de son rachat. Il peut également recevoir un devis de la banque qui pourrait proposer ce montage. A noter que le recours à cet outil est gratuit. L’emprunteur peut aussi accepter ou refuser la proposition bancaire qu’il recevra.
Pour en revenir au coût du rachat, voici les détails des frais qui varient en fonction de la nature et des conditions du regroupement de dette immobilière :

  • les frais de dossier : en principe, la banque qui acceptera la mise en place de ce montage financier demandera des frais de dossier. Les établissements qui opèrent sur ce marché proposent des frais de dossier allant jusqu’à 7 % du montant du rachat. Pour obtenir une marge d’économie intéressante, la comparaison des frais des organismes prêteurs est à recommander. Si la situation financière étriquée de l’emprunteur ne lui permet pas de négocier ce montant auprès de la banque, il pourrait recourir à un courtier qui pourrait défendre son dossier.
    -le TAEG : ce taux rassemble les frais de l’opération comme les intérêts, les frais du dossier, les indemnités de remboursement anticipé, les émoluments du courtier… Ce taux pourrait dépendre de la durée du remboursement, du profil de l’emprunteur, des risques encourus de l’organisme de prêt, ainsi que l’intégration du prêt immobilier dans le regroupement de dettes. Plus ce taux est bas, plus le candidat à l’emprunt a des chances de faire une opération rentable. Voilà pourquoi, la souscription à un rachat de prêt à taux révisable est déconseillée. Pour dénicher le taux le plus avantageux, l’emprunteur peut aussi recourir à un intermédiaire ou effectuer lui-même la mise en concurrence sur les comparateurs en ligne.
  • l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) : si une banque concurrente solde et rachète les crédits en cours d’une personne endettée, cette dernière aurait à s’acquitter de l’IRA. Le montant de cette indemnité ne doit pas excéder 3 % du capital restant dû dans le cadre d’un prêt immobilier et 1 % dans le cadre des crédits conso, dans la limite de 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation.
  • l’assurance emprunteur : les organismes prêteurs exigent souvent la souscription à cette garantie dans le cadre d’un emprunt immobilier. Cela parce qu’en cas de décès ou de perte d’autonomie ou perte de travail de l’emprunteur, cette assurance effectuera le relais du paiement de la dette. La banque proposera évidemment sa propre assurance. Mais pour avoir des économies, il est conseillé de s’adresser à une délégation d’assurance. Cette solution peut diminuer d’une façon considérable le montant à payer. A titre d’exemple, une banque pourrait proposer un taux d’assurance de 0,36 % alors que l’offre de la délégation d’assurance peut tourner dans les environs de 0,12 %. Il faut seulement que le niveau de garanties soit équivalent à celui du contrat de la banque.
  • la caution mutuelle : si l’emprunteur arrive à trouver une société mutualiste ou un organisme qui se porte caution pour le remboursement de son prêt, cette garantie est moins chère que les autres. En effet, avec cette solution, il peut récupérer 75 % du fonds mutuel de garantie à l’échéance du contrat. Ce fonds est constitué d’une commission correspondant à 2 à 3 % du montant de rachat.
  • l’hypothèque : dans le cas d’un candidat à l’emprunt fortement surendetté, fiché bancaire ou qui présente un dossier difficile, la banque pourrait proposer la solution de rachat de prêt hypothécaire. Cette garantie donne droit au créancier de faire la saisie de l’immeuble ou du logement en question en cas de défaillance du débiteur dans les délais prévus. Cette garantie représente environ 2 % de la somme totale de rachat. Elle comprend également la taxe de la publicité foncière dans les environs de 0,7 % du montant.
  • les honoraires de courtage : pour les dossiers difficiles ou le cas d’un endettement lourd, le courtier est d’un précieux secours. Il accompagne la demande jusqu’à l’obtention du refinancement. Les honoraires de cet intermédiaire varient entre 3 % à 8 % du montant financé. Pour payer moins cher, il est recommandé de s’informer au préalable par rapport aux frais de courtage, avant de recourir à ce professionnel
    Bon à savoir : le candidat à l’emprunt n’a rien à s’acquitter si son dossier est encore au stade de l’analyse. Ce n’est qu’après la conclusion du contrat et le décaissement du prêt qu’il perçoit sa rémunération.

Si le rachat de prêt permet de sortir de l’endettement, du fichage bancaire et d’éviter la saisie de son bien immobilier, il ne faut pas occulter que son coût peut être onéreux. D’où la nécessité de recourir à une simulation pour avoir une première idée et de faire appel à un courtier pour dénicher les meilleures conditions de refinancement.