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Guide du crédit immobilier 9

guide du crédit immobilier

Guide du crédit immobilier 9

 

Les personnes qui souscrivent à un prêt immobilier doivent connaitre le fonctionnement des aides possibles et des modalités d’un prêt bancaire. Même ceux qui disposent d’un capital suffisant et qui peuvent payer sans s’endetter un terrain ou un bien immobilier ont aussi intérêt à comprendre ces termes. Dans ce guide du crédit immobilier, nous vous éclairons sur les jargons les plus utilisés dans ce milieu.

Les banques proposant de prêts à la consommation et des crédits immobiliers appliquent quelquefois la possibilité d’un différé d’amortissement à leur financement. Il s’agit d’une période pendant laquelle le candidat à l’emprunt ne s’acquitte que des intérêts et des frais inhérents à son prêt. Mais il aurait à rembourser le capital à la fin de la période de différé d’amortissement. Ce qui lui permet de réduire le montant des mensualités à payer, tout en conservant son pouvoir d’achat. Ce dispositif est notamment utilisé dans le cas d’un prêt étudiant ou dans le cas d’une construction d’un habitat neuf ou d’un bien en état d’achèvement. On parle d’un différé total lorsque l’emprunteur ne rembourse, ni les intérêts, ni le capital et différé partiel lorsqu’il paie les intérêts.

Cette période représente la durée de remboursement d’un prêt lorsque l’établissement financier et le client respectent, tous les deux, les termes de la convention. Il se réfère ainsi, au nombre de mois et d’années nécessaires pour rembourser le crédit, selon ce qui est convenu dans le contrat de prêt. Une période d’amortissement courte signifie des intérêts maîtrisés, mais un paiement plus élevé sur le capital. Si elle s’étale sur une durée plus longue, l’emprunteur aurait à payer des mensualités plus allégées mais avec plus d’intérêts.

La plupart des personnes physiques ou morales, qui souhaitent édifier une construction, doivent demander, obligatoirement, un permis de construire, exception faite pour certaines constructions. Le dossier de la demande de cette autorisation administrative inclut le formulaire, le « plan de masse », les coupes permettant de pré-visualiser la future construction et éventuellement le montage photo, montrant le rendu visuel du projet sur l’environnement. Le service de la mairie vérifie si cette demande est conforme aux documents d’urbanisme en vigueur dans la commune. D’autres services, comme les pompiers, donnent aussi leur avis sur cette demande. La mairie peut accorder ou refuser l’octroi du permis de construire. Elle peut également revenir sur sa décision d’attribution de ce permis pendant un délai de 3 mois, si elle considère que les lois ne sont pas respectées. Après l’obtention du permis, le panneau du permis doit être visible et afficher la date d’obtention du permis à la mairie et le nom de l’architecte. Pendant les 2 mois après cet affichage, des tiers peuvent contester cette autorisation, s’ils considèrent qu’elle empiète sur leurs droits.

Ce plan indique les parcelles, l’emplacement et les délimitations graphiques d’une propriété foncière. Il indique également s’il y a des bâtiments. Il n’indique pas la date des mutations, de partage ou de vente, ni la présence de bornes, ni les servitudes de passage. Seules les informations fiscales sont affichées. Ce document n’a donc pas de valeur juridique. Il peut néanmoins servir comme présomption de pièce justificative de propriété, en cas de litige de propriété. Les personnes qui souhaitent connaître la parcelle de leur terrain avant la construction peuvent consulter ce plan cadastral à la mairie, ou au centre des impôts.

Les emprunteurs en difficulté financière, à la suite de souscription à des crédits, et qui se voient refuser la demande de rachat de crédit recourent souvent à la commission de surendettement. Si leur dossier est recevable et que la commission estime qu’il leur est possible d’honorer les dettes, elle peut leur proposer la mise en place d’un plan conventionnel de redressement. Il s’agit d’un plan permettant l’aménagement de ces dettes via l’étalement du paiement des dettes, la baisse du montant de remboursement, le gel temporaire des dettes ou la réduction du taux d’intérêt. La mise en place de ce plan nécessite l’accord des créanciers et du débiteur. Les établissements créanciers disposent de 30 jours pour accepter ou refuser la proposition. Le débiteur recevra par la suite un courrier confirmant l’accord de la négociation ou un LRAR indiquant l’échec de la négociation.

Ce document indique les règles d’urbanisme applicables dans le respect des exigences de l’environnement (implantation des constructions, zone de stationnement, zones naturelles écologiques à respecter…) dans une commune. Ce plan définit aussi les performances énergétiques à respecter, la volumétrie des constructions neuves à respecter, l’insertion de paysage…Il remplace le plan d’occupation des sols (POS). Le constructeur qui souhaite édifier, surélever, modifier la façade d’un bâtiment est concerné par ce plan. Si la construction de l’édifice ne respecte pas ce plan d’urbanisme, la mairie a le droit d’intenter un procès judiciaire contre le responsable de la construction. Il est donc dans l’intérêt de tout administrateur de projet de consulter ce plan avant l’ébauche de son projet. Il peut être consulté sur internet, à la mairie ou en faisant une demande de certificat d’urbanisme.

Deux plans de masse sont utiles pour obtenir un permis de construire. Le premier sert à décrire l’état actuel du terrain et l’autre décrit le projet de construction. Une précision absolue est requise dans la description de ces deux plans. Des éléments, comme l’emplacement et le gabarit des constructions finies ou en cours, les parties du terrain pour faire le projet, le réseau d’assainissement, l’échelle 1/1200e du plan et l’orientation ainsi que l’endroit où ont été faits les deux photos du terrain, doivent figurer dans ce plan. Les plans de masse, le plan de coupe, et le plan de situation sont nécessaires pour l’obtention d’un permis de construction.

Ce document administratif est obligatoire lors de la demande d’un permis de construire, d’un certificat d’urbanisme, de permis de démolir ou de déclaration de travaux. Ce plan sur une échelle de 1/5000e et 1/25 000e contient le nom de la commune, l’orientation géographique (le nord) et le repère permettant de localiser le projet.

Ce prêt permet de financer une opération locative comme la construction des dépendances d’un habitat ou des logements destinés à la location. Ceux qui souhaitent transformer leurs locaux en logements et ceux qui souhaitent acheter un terrain pour construire un logement neuf ou acheter un logement neuf, peuvent également y prétendre. Ce prêt dispose d’un taux fixe ou révisable et il est cumulable avec le prêt 1% employeur, les subventions de l’ANAH etc. La durée de remboursement peut s’étendre sur une période de 30 ans. En contrepartie du financement total du coût de l’opération, le bénéficiaire doit louer son logement pendant 9 ans, au minimum, et 30 ans au maximum. Seuls 4 établissements financiers délivrent ce prêt.

Les banques peuvent demander un privilège de prêteurs de deniers aux emprunteurs qui demandent le financement d’un bien immobilier, neuf ou usagé déjà existant. Cette garantie a certains points communs avec l’hypothèque. Elle nécessite le passage devant le notaire, l’établissement d’un acte notarié de vente de l’immeuble, et la publication du privilège au service de la publicité foncière. Concernant son coût, il est moins cher qu’une hypothèque car son coût avoisine 0,5 à 1 % du crédit immobilier. En cas de non-paiement de l’emprunteur, l’établissement financier peut effectuer une procédure de saisie et vendre le bien immobilier pour récupérer le reste de l’impayé du crédit. Mais à l’issue du remboursement total du crédit, le privilège de prêteurs de deniers prend fin sans frais supplémentaires de mainlevée.