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Guide du crédit immobilier 6

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Guide du crédit immobilier 6

 

Un particulier qui souhaite acquérir un bien immobilier étudie normalement plusieurs pistes comme la situation géographique, l’accessibilité du prix du logement, son plan du financement etc. La connaissance des jargons du milieu immobilier lui est également indispensable pour bien réussir son achat de logement ou d’appartement. Pour l’aider dans ses démarches, voici un guide des termes du secteur immobilier.

La garantie biennale est une garantie obligatoire que doit souscrire le constructeur ou l’architecte et non l’acquéreur. Comme son nom l’indique, elle est d’une durée de 2 ans à partir de la réception de l’ouvrage mais cette durée peut s’étendre jusqu’à 10 ans (garantie décennale). Cette garantie couvre les mauvais fonctionnements des équipements dissociables de la construction comme les portes, les robinets, les moquettes, panneaux de revêtements, volets etc. Si l’acheteur constate qu’un élément couvert par cette garantie fait état de défectuosité, il aurait à envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au constructeur afin que ce dernier effectue la réparation des dommages.

Cette garantie rassure l’acquéreur que le financement de l’achèvement de l’habitat est assuré même si le promoteur est défaillant par exemple s’il fait l’objet d’une liquidation judiciaire. Cette garantie obligatoire a une durée de un an à partir de la réception du contrat de travaux. Les établissements de crédits imposent aussi cette garantie lors d’une demande de financement pour s’assurer que le constructeur puisse achever la construction du logement en état d’achèvement.

Il existe de nombreuses garanties permettant de protéger les propriétaires ou les consommateurs dans un projet de construction. La garantie de livraison fait partie d’eux. Elle est souscrite auprès d’une compagnie d’assurance. Elle permet de garantir la livraison du bien immobilier dans les délais indiqués et dans l’état prévu dans le CCMI (contrat de construction de maison individuelle). Dans le cas de mauvaises exécutions de travaux, ou dans le cas d’un retard en cours du chantier, le garant aurait à recourir à l’intervention d’un huissier pour mettre en demeure le constructeur. Si ce dernier ne réagit pas à la mise en demeure dans les 15 jours, le garant ou l’assureur désignera une autre entreprise qui effectuera les travaux litigieux. Si le constructeur a fait aussi un retour positif mais il n’a pas exécuté les travaux, il aura également à désigner une autre entreprise. En cas de retard de travaux, la mise en demeure est nécessaire pour bénéficier d’un versement de pénalités de retard de travaux.

Ce contrat d’assurance immobilière facultatif qui assure la couverture d’une perte financière est proposé par les assureurs. Il offre à un emprunteur la possibilité de couvrir le risque de revente à perte par rapport au prix de l’acquisition. Cette garantie n’intervient que dans des situations spécifiques qui imposent à l’emprunteur la revente de l’immeuble comme la mutation professionnelle, la perte d’emploi… Dans le cas d’une revente à perte, l’emprunteur pourrait alors recevoir un montant de remboursement compensant la moins-value.

Lors de la construction d’une maison, il existe des expressions indiquant leur achèvement. La phase hors d’eau signifie que la construction est arrivée à une étape où elle est étanche aux intempéries. C’est-à-dire à l’étape où la charpente et le toit sont déjà posés. Les malfaçons qui pourraient se présenter lors de la mise hors d’eau sont la charpente ne répondant pas aux règles de la sécurité, le recours à des matériaux de mauvaise qualité, la mauvaise pose des tuiles entraînant les problèmes de mauvaise isolation. La phase hors d’air, quant à elle, se réfère à la phase où les portes et fenêtres sont déjà en place et elles sont entièrement étanches à l’air. L’accompagnement d’un professionnel est également nécessaire dans cette phase pour éviter la déperdition thermique ou les fuites d’air ou de la chaleur. A noter que les exigences de la RT 2012 concernent tous les habitats neufs ou rénovés. Lors la réhabilitation ou l’achat d’une maison neuve, il est nécessaire de s’informer sur les barèmes en matière d’étanchéité à l’air, de réduction de consommation et d’énergie et de résistance thermique.

Lors de la souscription d’un emprunt bancaire, les banques étudient le profil de l’emprunteur. Si elles le considèrent comme un profil à risque d’insolvabilité, elles sont en mesure de demander une hypothèque. Il s’agit d’une sûreté réelle sur un bien immobilier en garantie du paiement de la dette. Cette procédure ne dépossède pas l’emprunteur de son bien. La garantie hypothécaire requiert l’inscription à la publicité foncière de l’hypothèque et l’intervention d’un notaire. Dans le cas où le souscripteur d’un prêt bancaire n’est pas en état de rembourser la dette, l’hypothèque permet à l’établissement prêteur d’effectuer la revente du bien concerné. Si l’emprunteur vend le bien hypothéqué avant l’échéance du crédit, il aurait à s’acquitter des frais de mainlevée. Cette solution financière est peu recommandée pour un emprunt d’un montant assez faible en raison du coût de sa mise en place.

Une personne qui envisage d’acheter un bien immobilier devrait normalement signer une promesse unilatérale de vente. Celle-ci indique que le potentiel acheteur du bien immobilier accepte l’offre de vente et réserve le bien. Le vendeur ne peut plus alors proposer le bien à une personne d’autre. Mais dans le cas où il décide de lever l’option de ne pas acheter le bien dans les délais impartis, il aurait à verser au vendeur un acompte, une somme équivalent à 5 à 10 % du prix du bien immobilier. Il s’agit de l’indemnité d’immobilisation. Dans le cas où l’acheteur se porte acquéreur, le vendeur déduit du prix de la vente cette indemnité.

Cet indice en vigueur depuis 1974 est publié chaque mois dans le Journal officiel. Il est utilisé dans la réévaluation des prix de constructions. Il tient compte des charges et des salaires, du coût des matériaux de production etc. Le but est d’ajuster les futurs prix de l’immobilier en fonction de la hausse des prix. Cet indice s’applique dans les contrats de construction de maisons individuelles (CCMI) et de vente d’habitation en l’état de futur achèvement (VEFA)

Cette situation juridique se réfère au statut de plusieurs personnes propriétaires d’un même bien. Ce régime présente une grande simplicité car chaque acquéreur peut financer l’achat selon sa possibilité financière (50/50, 40/60 etc.) sans qu’il y ait une distinction de quote-part de chacun. Les concubins et les couples pacsés qui souhaitent acquérir un bien immobilier recourent quelquefois à cette solution. Les indivisaires prennent ensemble les décisions concernant le logement et ils auront aussi à régler les impôts et les travaux sur le bien en fonction de leur quote-part. L’inconvénient de cette formule, c’est que si l’un des indivisaires souhaite vendre sa quote-part dans le bien immobilier, l’autre ne peut pas objecter.

Ces intérêts concernent le financement d’un crédit immobilier versé en plusieurs étapes. A titre d’exemple, l’achat d’un bien immobilier en état de futur achèvement, ou lors de la construction d’un bien financé à l’aide d‘un emprunt. Dans ces cas, la banque verse progressivement les sommes nécessaires selon l’échéancier prévu. Les intérêts intercalaires interviennent dans le cas de déblocage d’une partie de financement au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

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