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Guide intérêt intercalaire

Les intérêts intercalaires

La souscription à un prêt immobilier implique le versement des intérêts. C’est la rémunération que prend la banque pour le consentement du crédit. Le versement de ces intérêts se fait toujours au cours des premières années de la durée de vie du financement. Ces intérêts peuvent être classiques ou intercalaires. Ces derniers correspondent aux frais occasionnés par un crédit immobilier débloqué en plusieurs étapes. En cas de difficultés financières, ce type de prêt immobilier peut faire l’objet de rachat de crédit. Explications.

Lors du remboursement d’un prêt bancaire classique, le souscripteur commence par rembourser les intérêts avant le capital et au fil des ans, c’est l’inverse.Mais dans le cadre d’un crédit immobilier pour l’achat d’un logement qui n’est pas encore terminé ou achevé, la banque peut proposer un autre type d’amortissement.: rembourser d’abord les intérêts etaprès l’aménagement du bien, il s’acquittera du capital. On parle alors des intérêts intercalaires. Ceux-ci sont réglés pendant la période séparant le premier versement et le déblocage total des fonds. Le paiement s’arrête lorsque le fonds est totalement débloqué.
Dans ce dispositif, le financement immobilier est débloqué plusieurs fois en fonction de l’avancement des travaux. Ce crédit concerne l’achat d’un bien immobilier en VEFA (vente en état futur achèvement), la construction d’une maison, ou la réalisation des travaux conséquents de réhabilitation.Une fois que la construction de son bien immobilier arrive à son terme, ou que le constructeur lui donne les clés qui lui permettent dedéménager dans sonnouveau bien, l’emprunteur commence à rembourser le capital.
Le calcul des intérêts intercalaires se fait sur le taux du prêt immobilier, la durée entre chaque versement et le capital emprunté.
Voici la formule : Mensualité = Montant débloqué X Taux du crédit / 12
Le déblocage du capital s’effectue par appel de fonds. Le maître d’œuvre en charge des travaux fournit la facture à transmettre à la banque pour débloquer le montant nécessaire.Les intérêts intercalaires présentent l’avantage de réduire l’endettement de l’emprunteur tout en lui permettant de cumuler plusieurs crédits (un crédit immobilier et un prêt sur les travaux à faire). Toutefois en étalant la durée du crédit sur la durée de la construction, la hausse ducrédit pourrait atteindre plus de 10 %.L’autre inconvénient de ce dispositif est le dépassement de la prime d’assurance. Celle-ci sera en effet payée sur la totalité du montant du prêt et non sur chaque tranche de paiement du capital.
Malgré la souplesse de ce mécanisme, les intérêts intercalaires coûtent cher au final, et si l’emprunteur n’a pas trouvé un financement avec un intérêt bas, ce type d’emprunt pourrait peser lourd à son budget. La solution consiste à demander différé total lors de la demande de financement pour la construction de son bien ou opter directement pour l’amortissement de son bien immobilier. Le différé total permet d’ajouter au crédit immobilier les intérêts intercalaires sans versement de l’emprunteur avant le déblocage final du capital. Une autre alternative consiste aussi à restructurer son prêt immobilier avec ses autres crédits. La restructuration de prêt immobilier est une opération adoptée par de nombreux propriétaires accédant qui souhaitent alléger le remboursement de leur prêt tout en dégageant de trésorerie pour le financement d’un projet personnel.

L’achat d’un bien immobilier est toujours un bon investissement car il s’agit d’un bien durable. Cependant, si l’emprunteur a opté pour un prêt immobilier qui nécessite un engagement sur une longue durée allant jusqu’à 20 ans, cet emprunt pourrait alourdir sa finance. De plus, si le coût de l’emprunt est élevé (intérêts conséquents) ou s’il est victime d’un impondérable de la vie comme la perte d’emploi, le décès d’un conjoint, un accident invalidant… il pourra avoir du mal à joindre les deux bouts et à rembourser ce prêt. Dans ce cas, le rachat de prêt immobilier est la solution adéquate pour sa situation s’il a au moins deux prêts en cours à rembourser dont l’un le crédit immobilier (par exemple, le crédit immobilier avec intérêts intercalaires). Ce montage consiste à chercher une banque qui rachète l’ensemble ou une partie des crédits du demandeur auprès de ses créanciers. L’établissement bancaire les regroupe ensuite au sein d’un unique dossier avec un taux d’intérêt fixe renégocié, une seule charge mensuelle allégée et une durée de remboursement plus longue. Les dettes sociales, fiscales et familiales peuvent être aussi incluses dans ce crédit. Ce nouveau plan de remboursement permet généralement à l’emprunteur de renouer avec la sérénité financière tout en améliorant sa capacité d’épargne.
En fonction de son taux d’endettement et de son crédit scoring, il lui est même possible de profiter d’une trésorerie supplémentaire intégrée dans l’opération. C’est un montant limité à 10 % ou à 15 % de l’opération et qui pourra servir pour le financement des projets personnels comme les travaux de rénovation ou d’agrandissement de son bien immobilier, l’achat d’un autre bien immobilier, l’achat d’une voiture etc. A noter que si le demandeur de rachat souhaite obtenir un montant plus conséquent que ce plafond des banques, il pourrait fournir une garantie hypothécaire de son bien immobilier.

L’intermédiaire en opérations bancaires n’est pas forcément nécessaire lors de la demande d’un financement bancaire. Cependant, son aide pourrait s’avérer intéressante surtout si l’emprunteur a un dossier compliqué ou s’il souhaite obtenir un gain intéressant. Son intervention permet aussi d’accélérer le délai d’attente pour l’accès à cette solution.
En effet, un bon courtier en rachat de prêt peut dénicher le meilleur taux du marché en fonction de l’étendue de son réseau de banques partenaires. S’il est aussi présent dans ce secteur depuis un certain nombre d’années, il a acquis une culture de comparaison de taux d’intérêts et une bonne capacité de négociation des autres frais annexes du rachat. Les frais nécessitant une compétence en négociation sont les frais de dossier, la prime d’assurance et les pénalités de remboursement anticipé. Si le courtier peut dénicher par exemple un différentiel de 1 point entre le crédit immobilier et le rachat de prêt, cela constitue un gain assez conséquent pour l’emprunteur.
De plus, au lieu de perdre du temps avec l’attente de l’avis de faisabilité du projet et la confrontation usante avec les banquiers, l’emprunteur peut accéder rapidement à cette solution financière en contactant un bon courtier.

Le meilleur moyen d’évaluer la compétence d’un courtier est de passer par un outil de simulation de rachat. Cet outil présent en haut de ce site aide l’emprunteur à se faire une idée du coût de ce montage tout en accédant à une ou plusieurs offres de rachat de prêt si son projet est faisable. L’outil de simulation sur ce site est dédié à cet effet. Le remplissage de ce formulaire se fait en quelques clics. Après la simulation gratuite et rapide, le candidat à cette opération peut savoir si son projet est faisable ou non. S’il est éligible au rachat, il peut obtenir la proposition de rachat au meilleur coût et sans engagement. Celle-ci comprend tous les frais de ce montage, y compris nos frais de courtage. Ce document d’une validité de 2 mois lui permet de comparer le gain qu’il peut obtenir avec cette opération tout en accédant à un rachat de prêt pas cher et à taux fixe s’il le souhaite.

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