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Guide du crédit immobilier 11

guide du crédit immobilier

Guide du crédit immobilier 11

 

Vous souhaitez acquérir un bien immobilier ? Quel que soit votre solution de financement, il est judicieux de connaître la signification des termes courants dans ce milieu. Retrouvez dans ce guide tous les jargons du financement immobilier.

Ce terme désigne le rapport entre l’apport personnel de l’emprunteur et le capital octroyé par l’établissement financier. A titre d’exemple, une quotité 50 % pour un prêt immobilier de 180 000 euros indique que le souscripteur au crédit apporte 90 000 euros et la banque 90 000 euros. Ce terme s’applique aussi dans le cas de la souscription à une assurance-emprunteur. Elle sera au minimum 100 % du montant emprunté. S’il y a emprunt à deux, les emprunteurs peuvent choisir une quotité de 50 % ou 100 % par tête. Dans ce derniers cas, le prêt bénéficie d’une couverture complète à hauteur de 200 %. En cas de disparition de l’un des co-emprunteurs, l’assurance prendra en charge le solde du crédit. S’il s’agit d’une quotité de 40 % pour la conjointe et 60 % pour le mari, si l’homme décède, la femme aurait à supporter la quotité de 40 % non acquittée par l’assurance.

Ce jargon s’applique dans le cas d’une personne qui rachète à un conjoint ou à un membre de famille sa part dans l’achat d’un bien immobilier. En principe, cette opération est courante en cas de séparation d’un couple ou de partage d’un régime d’indivision. Le soulte désigne la somme que l’un des ex-conjoints aurait à payer à l’autre pour pouvoir conserver le bien acheté en commun et en devenir l’unique propriétaire. Le processus de rachat de soulte nécessite l’intervention d’un notaire pour authentifier l’acte. L’officier public définit aussi le montant de la soulte à verser à l’autre personne qui cède le bien immobilier, si les ex-conjoints ou les héritiers en indivision n’arrivent pas à trouver un accord amiable de ce montant. L’établissement de cette somme dépend de la valeur actuelle du bien immobilier mais non pas de la valeur de l’achat.

Cette étape décisive dans la réalisation d’un marché privé de travaux se réfère à l’acte marquant l’achèvement du chantier de construction. Cet acte intervient avant l’occupation des lieux du propriétaire. Le constructeur ou le maître d’œuvre, en présence des architectes ou entrepreneurs engagés dans le chantier, convoque le maître d’ouvrage pour constater la fin des travaux et leur conformité au contrat. Ce dernier vérifie toutes les pièces de l’édifice avant de rédiger un procès-verbal écrit. Les défauts non conformes à la demande et les désordres apparents doivent être signalés dans le PV. Si le maître d’ouvrage considère que les travaux réalisés ne sont pas du tout conformes, il a le droit de refuser la réception des travaux et d’indiquer une nouvelle date de réception des travaux.

Le patrimoine des époux est divisé en biens propres, biens acquis en commun et dettes. Le divorce implique le partage des biens en commun mais les biens propres restent la propriété de chaque ex-conjoint. On parle de régime de la communauté réduite aux acquêts dans le cas des époux qui se marient sans faire un contrat de mariage. Dans ce statut, chaque époux gère ses biens propres, mais les biens acquis pendant le mariage et les dettes sont communs. Ils sont donc solidaires face au remboursement de la dette, s’il y a lieu, sauf en cas de dépenses excessives du tiers contractant. L’emprunt bancaire n’engage les deux époux que s’ils ont consenti ensemble à ce prêt.

Dans ce régime, tous les biens possédés par les époux, que ce soient les biens acquis avant ou après le mariage sont mis en commun. Et ce, quelle que soit la provenance (héritage, achat…), le mode de financement (bancaire, au comptant…). Dans ce cas, si l’un des couples décède, l’autre recueille la totalité des biens sans s’acquitter de droit de succession. S’ils entament une procédure de divorce, la totalité du patrimoine sera partagée en deux. Les enfants bénéficient d’une part minimale d’héritage du défunt lors du décès de leurs parents et ils devront payer de droit de succession plus conséquent. A noter que le changement d’un régime matrimonial est possible tous les 2 ans en faisant appel à un notaire.

Ce régime sans contrat de mariage est particulièrement avantageux si l’un des conjoints exerce une profession à risques, par exemple entrepreneur, profession libérale etc. Ce régime hybride entre la communauté réduite aux acquêts et la séparation de biens est assez compliqué. En effet, pendant le mariage, chaque époux conserve ses biens acquis avant et pendant le mariage. Il aurait aussi à régler les dettes qu’il a contractées personnellement. Et s’ils ont acheté un bien en commun pendant le mariage, ils se partagent la propriété de ce bien selon l’apport apporté par chacun. Par contre, en cas de divorce, l’époux qui n’a pas pu s’enrichir peut bénéficier des gains et de l’enrichissement de l’autre car le couple se partage à part égale la richesse accumulée pendant le mariage.

Ce document fixe les parties à l’usage exclusif d’un propriétaire d’un bâtiment, les parties communes ainsi que les droits et les obligations de chaque copropriétaire. Ce document définit si le locataire peut exercer des activités commerciales dans l’immeuble (par exemple, cabinet d’avocat..) ou si les locaux devront être uniquement utilisés comme logement. L’établissement de ce document est obligatoire au moment de l’achat d’un immeuble en copropriété ou la construction d’un immeuble morcelé par lots de copropriété.

Un emprunteur peut rembourser par anticipation son prêt si sa situation financière lui permet de le faire. Il peut faire un remboursement par anticipation totale ou partielle. Dans le premier cas, il soldera son prêt tandis que le remboursement anticipé partiel lui permet d’en raccourcir la durée ou de réduire le montant total des intérêts. Cette procédure est courante en cas de rachat de crédit ou d’une rentrée d’argent conséquente pendant la durée de vie du prêt immobilier. Les banques peuvent imposer une pénalité de 0 à 3 % selon la nature du crédit et selon la banque.

La reprise des crédits ou crédits rachetés est une opération bancaire adaptée aux prêts revolving, prêts à la consommation, crédit immobilier, prêt travaux, rachat de soulte etc. Le rachat de crédit permet de regrouper en un seul et unique contrat tous les prêts existants d’un débiteur. A la place, l’établissement racheteur lui propose un seul prêt avec un taux unique, une mensualité réduite et une durée plus longue de période de remboursement.

Cet acte intervient à la fin de la durée d’un engagement, mais le contractant peut également résilier son contrat pendant sa durée de validité à la suite d’un litige. Par exemple, si l’autre partie manque au paiement de cotisations dans le cas d’un contrat d’assurance, ou si elle ne respecte pas les termes du contrat. Il existe trois types de résiliation : la résiliation amiable, de plein droit et la résiliation judiciaire. Cette procédure implique souvent le paiement de dommages et intérêts de la partie fautive.