Face à la tendance à la baisse des taux d’intérêt immobilier ces dernières années, certains des propriétaires accédants qui ont contracté un emprunt immobilier à taux élevé souhaitent revoir les conditions de remboursement de leurs dettes. Pour cela, ils ont le choix entre la renégociation de leur crédit immobilier ou le rachat de crédit. Le point entre les avantages et les inconvénients de ces deux opérations bancaires.

Principe de la renégociation d’un crédit immobilier

Les emprunteurs confondent souvent la renégociation d’un prêt immobilier à un rachat de crédit ou une restructuration de dettes alors que ce sont deux opérations complètement différentes. Cette technique bancaire consiste à solliciter son créancier actuel afin qu’il revoit à la baisse le taux d’intérêt de son prêt immobilier. Le déroulement se fait au sein d’une même banque. La renégociation d’un prêt immobilier n’implique pas ainsi le changement de banque. Le banquier a le droit d’accepter ou de refuser cette demande en fonction de la capacité de négociation de l’emprunteur. En cas d’acceptation, il applique des frais d’avenant au contrat initial. L’économie est au rendez-vous si l’emprunteur décroche un taux d’intérêt plus bas qui lui permet de diminuer la durée d’amortissement de son crédit. De plus, il lui est possible de demander la baisse de la mensualité ou de conserver l’échéance avant la renégociation tout en bénéficiant de la baisse du coût total du prêt. Cette opération est donc peu coûteuse et elle fait profiter à l’emprunteur des économies à la clé, même minimales. Toutefois, il est à noter que les banques sont moins enclines à accorder une demande de renégociation de prêt immobilier. Dans tous les cas, avant d’entamer cette démarche, il est judicieux de s’informer d’abord des taux du prêt immobilier proposés par les banques concurrentes. Au cas où l’établissement financier refuse de renégocier l’emprunt immobilier, l’emprunteur pourrait opter pour la solution de rachat de crédit. Ce montage lui permet également de bénéficier d’une révision du taux d’intérêt et de la durée du remboursement du prêt.

Le mécanisme d’un rachat de prêt immobilier

A la différence d’une renégociation de crédit immobilier, le rachat de prêt immobilier est une procédure nécessitant le changement de banque. Elle requiert donc plus de démarches à faire. Ce montage consiste à chercher une banque concurrente qui peut racheter ses prêts en cours du remboursement auprès de ses créanciers. Le prêt immobilier, les autres prêts consos, crédits revolving, prêts travaux… peuvent tous être ajoutés dans les prêts à restructurer. Les dettes sociales et fiscales peuvent être aussi intégrées dans ce nouveau prêt. L’établissement repreneur de dettes propose à la place un seul prêt regroupé avec un taux d’intérêt renégocié et une diminution significative de l’unique mensualité. La réduction de la charge mensuelle pourrait atteindre 60 % comparée au montant de l’ensemble de mensualités que l’emprunteur a payé auparavant. En contrepartie de ce réaménagement du remboursement des dettes, le nouveau contrat aura une durée de vie plus longue afin d’amortir le coût.
En effet, ce montage n’est pas gratuit car il occasionne divers frais comme le taux d’intérêt, les frais de dossier, les indemnités de remboursement anticipé, l’assurance-emprunteur… L’ancienne assurance étant caduque, le candidat au rachat se voit obligé de s’assurer une nouvelle protection pour ce nouveau prêt. Les pénalités de remboursement anticipé sont dues à ses anciens créanciers selon les conditions indiquées dans les contrats.
La banque repreneuse de dettes peut aussi octroyer un prêt supplémentaire appelé trésorerie à l’emprunteur. Cette trésorerie d’appoint peut servir pour le financement des travaux de rénovation ou d’agrandissement de son bien immobilier. Il peut aussi l’utiliser comme filet de sécurité. Seuls les projets professionnels sont interdits avec ce fonds. D’ailleurs, cette somme d’argent supplémentaire à intégrer dans le rachat ne dépasse pas 15 % de l’opération.

Quels sont les avantages et les inconvénients de ces deux opérations bancaires ?

La renégociation de prêt immobilier est moins onéreuse que le rachat parce qu’elle n’occasionne pas le paiement des indemnités de remboursement anticipé, et d’une nouvelle assurance. Cependant, la banque peut imposer des frais de dossier pour cette opération. Elle peut aussi refuser cette requête surtout si l’emprunteur ne fait pas partie des « bons clients », c’est-à-dire, ceux qui gèrent mieux leur compte sans rejets de prélèvement ni découverts bancaires. Si l’établissement bancaire juge que la situation professionnelle de l’emprunteur est instable, il peut refuser de revoir la réduction du taux d’intérêt. En outre, la baisse du taux qu’elle pourrait accorder n’est pas aussi forcément intéressante pour l’emprunteur.
La solution de rachat de prêt quant à elle, est une opération efficace pour mieux gérer ses difficultés financières et ses problèmes de remboursement de prêt. De tels problèmes pourraient arriver si l’emprunteur est victime d’un aléa de la vie comme le divorce, la perte d’emploi, un traitement coûteux d’une affection de longue durée… Toutes les banques et organismes financiers proposant cette solution peuvent accepter de regrouper les dettes d’un emprunteur si le profil de celui-ci répond à leurs critères d’octroi. Le souscripteur peut engranger de belles économies avec ce montage dans le cas suivant :

• si son premier immobilier est en cours de son premier tiers de durée de vie. Pendant cette durée, le contrat prévoit en effet le remboursement des intérêts de l’opération. L’échéancier montre la répartition entre le capital et les intérêts
• le capital restant dû doit au moins être supérieur à 80 000 euros
• l’écart entre le taux d’intérêt actuel du prêt immobilier et le taux du rachat est au moins 0, 7 %, mais l’idéal c’est plus de 1 %.

Si ces conditions sont réunies, le rachat de prêt immobilier est une opération rentable pour l’emprunteur. C’est également une solution pérenne pour rétablir son budget tout en lui permettant de dégager de trésorerie.

Les précautions à prendre si l’on opte pour le rachat de prêt immobilier

Suite à la rupture d’une renégociation de prêt immobilier, si l’emprunteur souhaite restructurer ses prêts en cours afin d’augmenter son reste à vivre et son pouvoir d’achat, il aurait à prendre les précautions suivantes :

• prendre le temps de simuler son projet. Cette étape permet de savoir la faisabilité de l’opération et d’accéder en même temps aux diverses propositions de rachat sur le marché
• faire jouer la concurrence entre les différentes offres de rachat
• négocier les frais annexes de l’opération (frais de dossier, assurance-crédit, indemnités de remboursement anticipé…)
• constituer un dossier solide et complet avant de l’envoyer à l’établissement financier

S’il n’est pas en mesure de suivre ces démarches, il lui est préférable de se tourner vers un courtier spécialisé en rachat qui lui permet à la fois de gagner du temps et d’économie avec son expertise et sa capacité de négociation. Dans tous les cas, la simulation est toujours à recommander avant la mise en place de cette opération.

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Si la banque refuse la renégociation du prêt immobilier, l’emprunteur peut nous contacter pour continuer cette démarche à sa place. Mais même dans certains cas, les banques n’acceptent pas cette solution car elle ne leur est pas rentable. Dans ce cas, l’emprunteur peut choisir le regroupement de dettes. La simulation est une étape incontournable avant la souscription à un rachat. Pour ce, il peut recourir gratuitement au simulateur présent sur ce site pour se faire une meilleure idée de cette opération tout en obtenant une offre de rachat de prêt immobilier pas chère et sans engagement selon son profil.